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TPM管理创新之物业设备管理

来源:    发布时间:2020-01-02     浏览次数:

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Nlean新益为精益生产管理咨询公司概述:为满足使用者和产权人的需求。物业设备管理需进行管理创新,通过TPM管理创新,对客户的工作和生活环境进行有效的规划控制,满足客户业务策略化的要求,将物业、设施的服务以移动互联网技术有效集成。

 

TPM管理

 

TPM管理

 

1、预见性TPM设备管理与核心竞争力

 

TPM设备管理是设施服务和物业管理的重要环节,除了服务的基本特性还具有其特定的属性。设施设备本身的使用功能和预期效果是服务中独有的,非其他服务所能取代,同样设施设备管理不能脱离其自身的特性。研究设备管理属性,打造实现预见性的手段,是开启管理新境界的前提。

 

TPM设备管理贯穿于物业全生命周期,具有长期性。阶段不同,设备差异管理方法差异化较大,对于使用年限较长的建筑物及设施设备管理不能脱离建造时点的传统技艺,同时建筑物本身具备的基础功能不可避免地存在对不同时代维修技艺的要求,既要传承又要创新,既要保留又要突破。

 

2、预见性是TPM设备管理关键保障

 

针对不同属性的建筑物及客户的不同核心业务需求所具有的设施设备管理差异化要求,管理本身的技术综合性和建筑物与客户的需求促使服务方兼收并蓄,跨越领域,沉淀总结、摈弃传承以往的经验教训,顺应技术发展变革的趋势,并在持续创新中保持一贯不可替代的优势。

 

之所以预见性思维在系统化管理中如此重要,还因为这些预见性不是脱离人的存在而孤立无援,实际上,预见性设施设备管理系统的实现完全是在人的所用下实现的。在这里,预见性达成的成功与否不仅仅与系统化文件的质量有关,更与管理者把握规程和指令的程度有关。试想:当飞行员遇到发动机停转时,再去研究发动机的原理或去阅读操作手册,则为时已晚。

 

3、在沉淀与积累中摈弃与传承

 

技术的应用绝非对传统优势的否定,甚至并不是所有的传统优势都会立即被新技术替代。比如,以移动工单指令技术为代表的基于移动互联网技术的运行管理保障工具,通过建立标准化、系统化、程序化的管理方案实现降低人为因素造成的程序和指令的偏差,有效规范了各种管理职责,提升劳动生产率,使设施设备管理成为实现保值增值的重要手段。

 

设施设备管理预见性管理将各种管理智能化的需求,实现自动检索、数据收集、分析处理、自动提示、保护控制,达到设施设备管理的预见性。

 

4、应对失效的预防性维护

 

如同人的寿命一样,设施设备的各个主系统、子系统乃至每个零部件都有其寿终正寝的时刻。失效,意味着设施设备需要维修及更新,维修保养是小规模的更新,更新改造是相对主系统而言,如同生病时需要治疗,对自身例行的体检、身体锻炼、保健保养措施就设施设备而言,就是系统检测及维护保养。

 

生老病死有其自然规律性,但也有突发性、偶然性,设施设备也不例外。由于设施设备的构成比较复杂,不同种类乃至同一种类的零配件的运行寿命都难以估计和把握,那么在设施管理实践中,累计设施设备的失效时间和失效状态数据,评估失效产生的连锁后果,是构成失效管理的核心。

 

并不是简单地主观臆断设施设备的使用年限和使用寿命,而是通过科学的数据分析,对设施设备的运行效果和状态进行评估获得较为精确和高概率的判断,使设施管理获得失效前的主动。设施设备管理的重要内容就是延缓失效的时间,减低失效风险以及减少失效造成的波及性连锁反应,以确保更高层面的主系统安全,这是失效管理的精髓所在。

 

5、TPM设备管理控制手段的思考

 

将设施设备管理的累计经验与基于知识学习总结的前瞻性认识,以更科学的手段进行融合归纳,总结出在运行维护过程中的操作程序,实现具备高度预见性的设施设备管理。管理过程的这种通过相对固化的经验和知识提取的规范作为控制手段,则并不能僵化死板地运用,它的存在将蕴含着不断持续改进与变化完善。



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